STJ: Caixa e construtora respondem juntas por vício de construção no Minha Casa, Minha Vida

A Quarta Turma do STJ julgou, por unanimidade, o REsp 2.153.450/RJ (Rel. Min. Raul Araújo, j. 16/03/2026, Informativo 883), em ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel do Minha Casa, Minha Vida vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial, com a Caixa Econômica Federal no polo passivo. O recurso da construtora foi parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

A ementa fixa quatro pontos.

Interesse de agir sem prévio requerimento administrativo

Item 1 da ementa: "A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo."

A construtora sustentava falta de interesse de agir por não ter a autora acionado previamente o programa "De Olho na Qualidade", invocando a Nota Técnica 34/2021 do Centro de Inteligência da Justiça Federal. O acórdão consigna que "não se exige o esgotamento da via administrativa como condição para o ajuizamento de ações judiciais, em atenção ao princípio constitucional do livre acesso à Justiça", e que inexiste imposição legal ou contratual de prévia comunicação formal dos danos à CEF ou à construtora.

Responsabilidade solidária da CEF e da construtora

Item 2 da ementa: "A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda."

O fundamento é a posição ocupada pela CEF: agente executor de políticas federais para promoção de moradia à população de baixa renda, com gestão operacional dos subprogramas do PMCMV atribuída pela Lei 11.977/2009 (arts. 9º e 16), sendo o imóvel vendido pelo FAR com a CEF figurando como sua representante.

Prescrição decenal do art. 205 do Código Civil

Item 3 da ementa: "A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais."

Ficam inaplicáveis os prazos decadenciais de noventa dias do art. 26 do CDC e de cento e oitenta dias do art. 618, parágrafo único, do Código Civil. Quanto a este, o acórdão de origem, mantido no ponto, invocou o Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil: o prazo do parágrafo único refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de o dono da obra demandar perdas e danos com base no mau cumprimento do contrato de empreitada.

Dano moral configurado

Item 4 da ementa: "O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade."

O voto registra que a precária condição de habitabilidade do imóvel, com vícios graves como comprometimento total do revestimento e infiltrações, evidencia "lesão a interesse existencial e a angústia que transcende o mero aborrecimento", e que a revisão do valor em recurso especial encontra o óbice da Súmula 7 do STJ, salvo montante irrisório ou exorbitante.

O acórdão de origem, preservado neste ponto, consignou que em empreendimentos destinados à baixa renda são usadas técnicas e materiais de custo reduzido, mas que não se mostra razoável reduzir consideravelmente as garantias mínimas exigíveis em razão do baixo custo, imputando ao morador manutenção mais acirrada em sua residência.

Fonte: inteiro teor do REsp 2.153.450/RJ (STJ, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 16/03/2026, DJEN/CNJ 23/03/2026) e Informativo de Jurisprudência n. 883 do STJ.