Cobrança de Aluguéis Atrasados

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos. O art. 62, I, da Lei 8.245/91 exige que o pedido discrimine os valores devidos mês a mês, já com os respectivos acréscimos: correção monetária, multa e juros.

Não basta somar os aluguéis e apresentar um total. Cada mês tem vencimento próprio e, portanto, tempo de atraso próprio — o que muda a correção e os juros de cada parcela. É essa discriminação que permite ao locatário purgar a mora no prazo do art. 62, II.

O aluguel é obrigação positiva, líquida e com termo certo. Por isso vale a regra do art. 397 do Código Civil: o simples vencimento constitui o devedor em mora, de pleno direito, sem necessidade de notificação. Os juros de cada parcela correm do vencimento dela, não da citação.

São três acréscimos de naturezas distintas, e confundi-los é a origem da maioria das impugnações:

• Correção monetária — apenas recompõe a inflação do período. Não é ganho, é manutenção do valor. Segue o índice previsto no contrato (IGP-M e IPCA são os mais comuns em locação).
• Juros de mora — remuneram o atraso. O contrato costuma fixar 1% ao mês; no silêncio, aplica-se a taxa legal do art. 406 do Código Civil.
• Multa moratória — penalidade pelo descumprimento, definida no contrato (10% é o percentual usual em locação). Incide sobre o valor já atualizado do aluguel.

Desde 30 de agosto de 2024, no silêncio do contrato, a correção monetária segue o IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e os juros legais passam a ser a taxa Selic deduzido esse mesmo índice de correção (art. 406). Se o resultado da subtração for negativo, os juros são considerados iguais a zero.

A dedução existe para evitar dupla contagem: a Selic já embute a inflação, de modo que somá-la a um índice de correção cobraria a inflação duas vezes. Vale lembrar que a regra é supletiva — havendo índice e juros previstos no contrato de locação, prevalece o contrato.

Quando o locatário paga parte da dívida, o valor pago também precisa ser trazido a valor presente antes de ser abatido — do contrário o abatimento vale menos do que realmente valeu na data em que foi feito. O pagamento parcial é corrigido, mas não rende juros nem multa a favor de quem pagou: ele apenas reduz o saldo devedor.

Caução e depósitos podem ser abatidos do total apurado ao final, depois de somados todos os meses.

Aluguel de R$ 2.000,00 com vencimento todo dia 10, três meses em atraso, contrato prevendo IGP-M, juros de 1% ao mês e multa de 10%. Cada uma das três parcelas é corrigida do seu próprio vencimento até a data do cálculo, recebe juros proporcionais ao tempo de atraso daquele mês e, sobre o valor já atualizado, incide a multa de 10%. O total é a soma das três linhas — e a memória mostra cada uma separadamente, como o art. 62, I, exige.