STJ, Tema 996: atraso na entrega de imóvel na planta do Minha Casa, Minha Vida

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou em 11/09/2019 o REsp 1.729.593/SP, afetado como Tema 996 dos recursos repetitivos, e fixou quatro teses sobre a promessa de compra e venda de imóvel em construção no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. O relator foi o ministro Marco Aurélio Bellizze, a decisão foi unânime e o acórdão foi publicado no DJe de 27/09/2019, depois de a Seção ratificar o julgamento, com a redação do item 1.3 retificada, na sessão de 25/09/2019.

O recurso veio de um IRDR do Tribunal de Justiça de São Paulo (Tema 4 do TJSP) em que o Procon-SP discutia contrato de crédito associativo cujo prazo de entrega estava atrelado à data da obtenção do financiamento pelo comprador.

Para quem valem as teses

O acórdão restringe as teses aos beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3. A Faixa 1 fica de fora porque, ali, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (FAR ou FDS), o beneficiário é selecionado pelo Poder Público e a operação se assemelha a um benefício social com contrapartida. Como já assentado no REsp 1.601.149/RS, nessa faixa não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora. Nas demais faixas há juros, formação de saldo devedor e seguro, e a relação com a incorporadora se submete à Lei 4.591/1964, ao Código Civil e ao Código de Defesa do Consumidor.

O voto também limita a aplicação a imóveis residenciais, porque a aquisição de imóvel comercial não foi contemplada pelo programa na Lei 11.977/2009, e dispensa a distinção entre moradia e investimento, já que o programa só permite a aquisição para residência própria.

Item 1.1: o prazo de entrega é certo e não depende do financiamento

"1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."

O relator afastou o argumento de que as regras do crédito associativo justificariam prazo alternativo e aberto: os negócios do programa não retiram da incorporadora o risco da atividade econômica. Prazo estimativo ou vinculado a evento futuro faz a mora se configurar de forma individualizada, contrato a contrato, o que na prática afasta a empresa dos efeitos da mora. E quanto maior o prazo, maior a exposição do consumidor ao INCC e aos juros de obra, que incidem durante a construção. A única soma admitida é o prazo de tolerância de 180 dias, já aceito pela jurisprudência do Tribunal e, para os contratos futuros, incorporado ao art. 43-A da Lei 4.591/1964 pela Lei 13.786/2018.

A questão afetada perguntava também sobre prazo para a formação do grupo de adquirentes. O voto o considerou prescindível na tese: a captação de compradores já faz parte do planejamento do empreendimento e está embutida no prazo de entrega da obra.

Item 1.2: o prejuízo é presumido e vale um aluguel por mês

"1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma."

A jurisprudência da Corte já era pacífica quanto aos lucros cessantes por atraso no âmbito do SFH, e o fato de o imóvel ter sido adquirido pelo programa não afasta a presunção de prejuízo. O fundamento da indenização é a própria demora no cumprimento da obrigação (art. 389 do Código Civil), porque a moradia tem expressão econômica aferível mesmo quando o beneficiário não desembolsa nada por ela. A proibição de alugar ou vender o imóvel antes da quitação, do art. 7º-B, I e II, da Lei 11.977/2009, é desinfluente: ela diz respeito à relação entre o adquirente e o órgão estatal, não ao contrato com a incorporadora. A indenização corre da data fixada no contrato, acrescida apenas da tolerância, até a entrega das chaves, salvo cláusula mais favorável ao comprador, e o valor locatício é apurado em liquidação de sentença.

Item 1.3: juros de obra param no prazo de entrega

"1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."

O acórdão reconhece que os juros de obra são legais durante a construção: nesse período o valor financiado fica congelado e o comprador paga só os encargos, e a amortização começa com a entrega. Havendo atraso, porém, é descabido imputar ao adquirente esse ônus no período de mora da construtora, porque não foi ele quem deu causa ao atraso. O norte é o princípio de que quem dá causa ao inadimplemento não pode se beneficiar da situação.

Item 1.4: o INCC sai e entra o IPCA, salvo se o IPCA for pior

"1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."

O atraso permite ao adquirente sustar as parcelas vincendas com base na exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil), mas não suspende a correção monetária do saldo devedor, que apenas preserva o valor da moeda. O que o descumprimento autoriza é a troca do indexador setorial, em regra o INCC, pelo IPCA, salvo se o índice contratual for mais favorável ao consumidor. A comparação se faz a partir da data-limite de entrega, com a tolerância incluída.

Onde achar a tese

A tese dos quatro itens está na consulta de temas repetitivos do STJ, e o inteiro teor do acórdão, na Revista Eletrônica de Jurisprudência.